Jose María García-Hoz

 

¿Por qué cada mes se venden menos viviendas, si hay un millón de pisos vacíos y casi tres millones de familias con necesidad de comprar una?  ¿Puede el Gobierno arreglar el problema?

Por una vez, los ciudadanos del común y  los banqueros están de acuerdo: la vivienda es el gran problema de la economía española.

La banca necesita imperiosamente deshacerse de los pisos que contabiliza en su balance, y las familias necesitan con no menos urgencia comprar una vivienda.

El hambre y las ganas de comer

Pero a pesar de que hay oferta y demanda, no logran casarse, por la sencilla razón de que los bancos compraron los pisos –es decir, los tienen apuntados en su balance—a un precio muy superior al que valen ahora. Y viceversa: el personal no está dispuesto a pagar hoy el precio de hace cinco años.

Total, que el mercado está parado, cada mes se venden menos viviendas y aumenta el stock de pisos vacíos. Y con este muermo, seguirán en el paro los tres o cuatro millones de personas que vivían de planificar, financiar, suministrar materiales, construir y vender pisos.

La madre de todos los problemas

El Gobierno, nuevo pero no tonto, sabe que mientras no se arregle  el parón en le venta de viviendas, el personal no se entrampará con una hipoteca, ni los bancos darán ni un solo crédito nuevo. Y el paro no bajará.

¡Eureka!: se puede obligar  –como anunciaba Expansión el Día de los Inocentes- a que los bancos/cajas bajen de golpe un 20 por ciento el valor al que tienen apuntados sus pisos, de forma que se acercaran al precio que hoy pueden pagar los compradores.

Los bancos mueren matando

Un detalle: si los bancos bajan el 20 por ciento el valor de sus activos inmobiliarios incurrirían en unas pérdidas incompatibles con su propia supervivencia… Y como se sabe que los bancos quiebran, mueren matando,  el Estado debe evitar la quiebra de los bancos, pero si lo hace, el que acaba quebrando es el propio Estado. ¡Socorro!

La cuestión es que se debe rellenar la diferencia que hay entre el precio al que los  pisos fueron apuntados en los balances bancarios y lo que realmente el consumidor está dispuesto a pagar hoy.

Opiniones para todos los gustos: hay quien dice que el boquete inmobiliario es de 80 millardos, otros que 50… En todo caso, una barbaridad de dinero, mucho más de lo que puede pagar de golpe la economía nacional.

¡Y eso que son alemanes!

Habrá que resignarse con la solución del poco a poco: los bancos bajan un poco, el Estado ayuda otro poco y los compradores compran otro poco… Y así, de poco en poco se tardará de unos cuantos años en recuperar una situación normal.

Como le oí decir una vez a Olivier Blanchard, hoy economista jefe del FMI: Alemania Federal tardó quince años en digerir la absorción de Alemania Oriental… ¡Y eso que son alemanes!. ¿Cuántos años costará a España digerir su boquetes financiero/inmobiliario?

 

 

 

 

La venta de un paquete inmobiliario del Banco Santander a un inversor extranjero sigue desarrollándose con la misma discreción con la que se empezó, aunque  los demás elementos de la operación han cambiado mucho con respecto a como se plantearon inicialmente.

Ahora ya el único negociador es Morgan Stanley, pues Cerverus y Goldman Sachs  se cayeron  poco después del verano. A las dos partes les gustaría cerrar la operación antes de fin  de año, pero no parece probable que se consiga ese objetivo, porque la posible constitución de un “banco malo” que se quede con los activos inmobiliarios de la banca, añade incertidumbre a los términos de la negociación.

También se han caído algunos activos de los más de  20.000 incluidos inicialmente en el paquete, sobre todo el suelo. Al día de hoy, el suelo en España vale menos que cero, porque al precio que se pague se debe añadir el coste de la financiación — no menos de diez años– hasta que se pueda hacer algo en él.  Es decir que en estos momentos el regalo de un solar es un regalo envenenado. Y cuando el comprador es Morgan Stanley, es decir alguien fuera del negocio promotor, no compra para desarrollar, construir y vender, sino sencillamente para darle un pase en el menor tiempo posible.

Igualmente se han  dado de baja a algunas  viviendas, unas porque tienen algún tipo de carga, como derecho preferente de compra por parte del inquilino, y otras porque ya han sido vendidas por el Santander.

En este asunto, el Banco actúa con su tradicional pragmatismo: si Morgan Stanley me pide un descuento de XX, todo lo que venda a particulares con un descuento de solo X es buena operación, luego a todo el que me quiere comprar un piso al Santander, este se lo venderá, sin mirar si está o no está dentro de lo que se negocia con Morgan Stanley

De esta forma, el paquete que inicialmente rondaba por 3.000 millones de euros, ahora se ha quedado reducido a 1.000. A pesar de ese adelgazamiento, la operación es seguida por inmobiliarios y financieros porque, de firmarse, constituiría una referencia para el resto de bancos nacionales que también quieren aligerar sus “posesiones” inmobiliarias. Se calcula que los activos inmobiliarios que al Santander le gustaría vender están contabilizados a un valor aproximado de 9.000 millones de euros