Jose María García-Hoz

Ni depósitos de alta remuneración, ni super rebajadas viviendas en la costa, ni acciones: en este momento, la inversión preferida  de cualquier español con euros en los bolsillos es comprar oficinas bancarias y alquilárselas al banco (o caja) vendedor. No faltan ofertas, aunque no todas son iguales.

Desde Bankia al Banco Pastor, desde el Popular al BBVA, pasando por La Caixa, CaixaNovaGalicia y otras entidades de ahorro: han llegado al mercado la venta de las oficinas bancarias y están teniendo una salida muy rápida.

Es una operación sencilla y sin complicaciones. Sin derivados financieros y sin preocupación por los tipos de interés: el inversor compra una oficina bancaria y en ese mismo momento se la alquila al banco por una renta mensual. A partir de aquí  cada banco ofrece variantes: rentabilidad sobre la inversión (sobre el 5 por ciento anual), duración del contrato de alquiler, derecho de recompra por el banco, gastos de mantenimiento, etc.

Para los banco es interesante porque mejoran su balance al sustituir activos pétreos por liquidez y para los inversores también porque encuentran una rentabilidad segura con un inquilino solvente y de confianza (dentro de lo que hoy se puede esperar). A más a más, no hay límites en la inversión: desde un gran edificio –como la sede central del antiguo Banco de Bilbao en la Gran Vía de la capital vizcaina que compró la Mutualidad de Abogados por 100 millones de euros a la entidad que previamente se la había comprado al BBVA– a una pequeña sucursal o un lote de sucursales, desde zonas premium en los aledaños de los centros financiero urbanoss, hasta  la Meseta profunda.

El Santander fué pionero en este tipo de operaciones, pues en enero de 2008 vendió la Ciudad Financiera de Boadilla del Monte a un fondo británico y muchas oficinas de su red a sus propios clientes. El año pasado el BBVA vendió por 1.154 millones de euros 948 sucursales y 55 edificios singulares a un fondo del Deutsche Bank, que los comercializa en una joint venture con el Grupo March. Popular, Barclays, Pastor, Sabadell y Bankia son comercializadores directos de sus oficinas, dando preferencia a sus clientes de banca privada.

La rentabilidad está en el entorno del 4-6 por ciento anual y los alquileres están indexados con la inflación. Se registran mas variantes en el tiempo de obligado cumplimiento y en los gastos de mantenimiento, que afectan a la rentabilidad final.

Rodrigo Rato, su equipo y sus banqueros están preparando las maletas para presentar Bankia en las principales plazas financieras de Europa, América y Asia. Afronta lo que será uno de los road show más difíciles de los últimos años. Analistas e inversores harán preguntas impertinentes, que no pueden quedar sin respuesta.

1. ¿Qué me está vendiendo usted? Antes de su salida a Bolsa, Bankia se dividió en dos: el banco malo y el banco bueno. En el Banco Financiero y de Ahorros (el malo) se concentran, además de algunas participaciones de sociedades cotizadas en bolsa –Mapfre, Iberdrola, Indra– los préstamos  fallidos o que están a punto de fallar. Aunque a los inversores sólo se les ofrecerán acciones de Bankia, que es el banco bueno, querrán conocer a fondo las cuentas del banco malo, porque este será el primer accionista de Bankia y su situación puede influir en la marcha del banco bueno. De hecho, la necesidad de que se haga pública la situación del BFA con el mismo nivel de detalle que la de Bankia, ha sido uno de los últimos escollos que ha debido superar Bankia para conseguir colocadores de sus acciones.

2. ¿A cuánto me lo vende usted? El precio de los bancos se suele establecer en función de su patrimonio neto –es decir el valor de los activos, menos las deudas–. Como Bankia nunca ha cotizado en bolsa, el valor de sus activos es muy difícil de calcular, sobre todo después del costalazo inmobiliario. Por eso, la clave del éxito o fracaso de la operación salida a Bolsa está en el descuento sobre el patrimonio neto que apliquen los compradores de acciones. Todo lo que sea colocar con un descuento del 0,5  o más, será muy malo… Y gran éxito todo lo que vaya por encima del 0,8. Levantar menos de tres mil millones será un fracaso.  Hace dos semanas, las obligaciones convertibles de La Caixa sólo consiguieron colocarse al 0,8 por ciento del valor patrimonial, con una demanda raquítica, que apenas superó la oferta de sólo 1.741 millones, cuando La Caixa buscaba 1.500… Y eso que el mercado descuenta que La Caixa es mejor y más solida que Bankia.

3. ¿A quién se lo piensa vender? En principio la mitad de la oferta, de entre 3.000 y 4.000 millones, va destinada al mercado de particulares y la otra mitad al de institucionales. Colocar a los particulares a través de las sucursales es misión relativamente sencilla –a pesar de la experiencia de La Caixa– si se compara con la de los inversores institucionales, que tienen el culo pelado de hacer valoraciones y regatear precios. Bankia saldrá tocada del ala si finalmente inversores los particulares compran más del 50 por ciento.

3. ¿Cómo se les ocurre salir a Bolsa ahora, con la que está cayendo? No es decisión propia, sino ajena: el Gobierno decidió que antes de septiembre la Caja de Ahorros que no se hubiera capitalizado por su cuenta –vía Bolsa o inversores institucionales– sería nacionalizada a través del FROB. En estas circunstancias, los inversores deben comprar la idea de que el negocio de Bankia no está en el crecimiento de los ingresos, sino en su habilidad para reducir costes, cerrando oficinas y jubilando personal. Como concepto es realista, pero mucho menos estimulante que el de comprar un negocio en expansión y con un mercado más tranquilo.

4. ¿Quiénes son ustedes? Bankia cuenta con un equipo directivo desconocido, que procede de siete entidades con culturas diferentes, a ese melting pot se añade que el de la organización más grande, Caja de Madrid es un equipo desmotivada p0r dos años de incertidumbre.  Rodrigo Rato sí es conocido en los mercados, pero más en su condición de político que como un gestor y, como él mismo dijo una vez “un Gobierno no tiene cuenta de resultados”. El consejero delegado Francisco Verdú venía poner en marcha un proyecto de expansión de la Banca March, que le costó el puesto.

5. ¿De dónde vienen ustedes? Bankia es inseparable de la situación de España –donde se concentra todo su negocio– y viceversa. Desde luego en este momento, la marca España no es el mejor aval… Pero precisamente por eso, todas las fuerzas vivas españolas –Gobierno, Banco de España, Banco Santander y otros bancos privados– juntarán sus fuerzas para que la operación no empantane porque de alguna forma Bankia somos todos