Jose María García-Hoz

 

¿Por qué cada mes se venden menos viviendas, si hay un millón de pisos vacíos y casi tres millones de familias con necesidad de comprar una?  ¿Puede el Gobierno arreglar el problema?

Por una vez, los ciudadanos del común y  los banqueros están de acuerdo: la vivienda es el gran problema de la economía española.

La banca necesita imperiosamente deshacerse de los pisos que contabiliza en su balance, y las familias necesitan con no menos urgencia comprar una vivienda.

El hambre y las ganas de comer

Pero a pesar de que hay oferta y demanda, no logran casarse, por la sencilla razón de que los bancos compraron los pisos –es decir, los tienen apuntados en su balance—a un precio muy superior al que valen ahora. Y viceversa: el personal no está dispuesto a pagar hoy el precio de hace cinco años.

Total, que el mercado está parado, cada mes se venden menos viviendas y aumenta el stock de pisos vacíos. Y con este muermo, seguirán en el paro los tres o cuatro millones de personas que vivían de planificar, financiar, suministrar materiales, construir y vender pisos.

La madre de todos los problemas

El Gobierno, nuevo pero no tonto, sabe que mientras no se arregle  el parón en le venta de viviendas, el personal no se entrampará con una hipoteca, ni los bancos darán ni un solo crédito nuevo. Y el paro no bajará.

¡Eureka!: se puede obligar  –como anunciaba Expansión el Día de los Inocentes- a que los bancos/cajas bajen de golpe un 20 por ciento el valor al que tienen apuntados sus pisos, de forma que se acercaran al precio que hoy pueden pagar los compradores.

Los bancos mueren matando

Un detalle: si los bancos bajan el 20 por ciento el valor de sus activos inmobiliarios incurrirían en unas pérdidas incompatibles con su propia supervivencia… Y como se sabe que los bancos quiebran, mueren matando,  el Estado debe evitar la quiebra de los bancos, pero si lo hace, el que acaba quebrando es el propio Estado. ¡Socorro!

La cuestión es que se debe rellenar la diferencia que hay entre el precio al que los  pisos fueron apuntados en los balances bancarios y lo que realmente el consumidor está dispuesto a pagar hoy.

Opiniones para todos los gustos: hay quien dice que el boquete inmobiliario es de 80 millardos, otros que 50… En todo caso, una barbaridad de dinero, mucho más de lo que puede pagar de golpe la economía nacional.

¡Y eso que son alemanes!

Habrá que resignarse con la solución del poco a poco: los bancos bajan un poco, el Estado ayuda otro poco y los compradores compran otro poco… Y así, de poco en poco se tardará de unos cuantos años en recuperar una situación normal.

Como le oí decir una vez a Olivier Blanchard, hoy economista jefe del FMI: Alemania Federal tardó quince años en digerir la absorción de Alemania Oriental… ¡Y eso que son alemanes!. ¿Cuántos años costará a España digerir su boquetes financiero/inmobiliario?

 

 

 

A pesar de que su nombre en clave es Escudería, la mega operación inmobiliaria del Santander casi ha entrado en boxes, porque los potenciales compradores, los fondos inmobiliarios de Cerberus y Morgan Stanley, ofrecen unos precios muy por debajo de lo que está dispuesto a admitir el Banco, según informa Financial Times.

Aunque, como digo, estamos hablando de una mega operación –casi 30.000 propiedades distintas que incluyen viviendas, suelo, naves, y edificios a medio construir, valoradas conjuntamente en 4.200 millones de euros—las dificultades son las mismas que encuentra el vendedor más modesto del piso más pequeño de la zona menos premium de España: como el comprador piensa que el futuro próximo el precio bajará todavía más, no sube su oferta; el vendedor, por su parte, se niega a bajar más aún el precio, por vergüenza torera o porque no necesita el dinero.

Total: el mercado inmobiliario está paralizado y la parálisis afecta tanto a las mega como a las micro operaciones. De hecho, en el mes de agosto pasado solo se vendieron 40.000 viviendas en España, la cifra más baja de tiempo inmemorial.

Sin vergüenza torera

En el caso del Santander, no se trata de vergüenza torera (ya se sabe que los bancos no tienen vergüenza, por lo menos de ese tipo) y la negativa a admitir descuentos tan grandes como los que piden los compradores se debe a que tendría que apuntar en su cuenta de resultados unas pérdidas –la diferencia entre el valor contable de los inmuebles y el precio de venta—que podrían llegar a recortar el capital del Banco.

Deberá calcular qué resulta menos costoso: gestionar para la venta treinta mil inmuebles a lo largo de muchos años o venderlos del tirón con cuantiosas pérdidas. Y tener en cuenta, también, que aunque se vendiera con pérdidas, la operación tendría el efecto positivo de limpiar de riesgo inmobiliario los balances del Santander y Banesto, parte de cuyos activos también entran en la oferta.

Total que la pregunta que deben contestar en el Banco resulta sencilla de formular y es la que todos los banqueros se hacen, especialmente en estos críticos tiempos: ¿Es mejor limpiar el balance del castigo inmobiliario o mantener intacto el capital? ¿Una vez colorado o toda la vida amarillo?.

El  riesgo inmobiliario del Santander, 8.300 millones de euros, equivale al 10 por ciento del riesgo inmobiliario conjunto de cajas y bancos españoles, 86.000 millones según el Banco de España. Dado ese escenario, y si la operación se llega a cerrar, el descuento que admita el Santander marcará el precio de referencia del conjunto del mercado inmobiliario. Atenta la peña.