Jose María García-Hoz

A pesar de que su nombre en clave es Escudería, la mega operación inmobiliaria del Santander casi ha entrado en boxes, porque los potenciales compradores, los fondos inmobiliarios de Cerberus y Morgan Stanley, ofrecen unos precios muy por debajo de lo que está dispuesto a admitir el Banco, según informa Financial Times.

Aunque, como digo, estamos hablando de una mega operación –casi 30.000 propiedades distintas que incluyen viviendas, suelo, naves, y edificios a medio construir, valoradas conjuntamente en 4.200 millones de euros—las dificultades son las mismas que encuentra el vendedor más modesto del piso más pequeño de la zona menos premium de España: como el comprador piensa que el futuro próximo el precio bajará todavía más, no sube su oferta; el vendedor, por su parte, se niega a bajar más aún el precio, por vergüenza torera o porque no necesita el dinero.

Total: el mercado inmobiliario está paralizado y la parálisis afecta tanto a las mega como a las micro operaciones. De hecho, en el mes de agosto pasado solo se vendieron 40.000 viviendas en España, la cifra más baja de tiempo inmemorial.

Sin vergüenza torera

En el caso del Santander, no se trata de vergüenza torera (ya se sabe que los bancos no tienen vergüenza, por lo menos de ese tipo) y la negativa a admitir descuentos tan grandes como los que piden los compradores se debe a que tendría que apuntar en su cuenta de resultados unas pérdidas –la diferencia entre el valor contable de los inmuebles y el precio de venta—que podrían llegar a recortar el capital del Banco.

Deberá calcular qué resulta menos costoso: gestionar para la venta treinta mil inmuebles a lo largo de muchos años o venderlos del tirón con cuantiosas pérdidas. Y tener en cuenta, también, que aunque se vendiera con pérdidas, la operación tendría el efecto positivo de limpiar de riesgo inmobiliario los balances del Santander y Banesto, parte de cuyos activos también entran en la oferta.

Total que la pregunta que deben contestar en el Banco resulta sencilla de formular y es la que todos los banqueros se hacen, especialmente en estos críticos tiempos: ¿Es mejor limpiar el balance del castigo inmobiliario o mantener intacto el capital? ¿Una vez colorado o toda la vida amarillo?.

El  riesgo inmobiliario del Santander, 8.300 millones de euros, equivale al 10 por ciento del riesgo inmobiliario conjunto de cajas y bancos españoles, 86.000 millones según el Banco de España. Dado ese escenario, y si la operación se llega a cerrar, el descuento que admita el Santander marcará el precio de referencia del conjunto del mercado inmobiliario. Atenta la peña.

El Banco de España, y el Gobierno, hablan de las cajas de ahorro desde un perspectiva exclusivamente financiera: si 20 mil millones de euros bastaran para arreglar el problema de las cajas, las cajas no tendrían problema. Politización, gestión paralizada y las dificultades del mercado son problemas más graves.

La Vicepresidenta Económica, Elena Salgado, y el Gobernador del Banco de España, Miguel Angel Fernández Ordóñez, se han empeñado en tratar el asunto desde una perspectiva exclusivamente financiera y así las cuentas les salen estupendamente.

El sector, según cifras facilitadas por el Gobernador, tiene comprometidos 217 y pico mil millones de euros en créditos al sector inmobiliario-constructor. De esos, hay 100 mil millones con problemas, actuales o potenciales; desde luego es una cifra enorme, pero como las cajas ya han apartado dinero para compensar el 77 por ciento de esas pérdidas, resulta que en el improbable caso de que todos esos préstamos resultaran impagados, el problema se reduciría a 20 mil millones.

Ya digo, una cifra impresionante pero asumible por la economía española y que en todo caso no pone en peligro de quiebra o insolvencia a las cajas… ¡Un jamón, dijo la bruja Món!.

1.El problema más importante de las cajas no es el dinero, aunque no conviene olvidarlo, sino su naturaleza jurídica que obliga a una gestión poco eficiente en términos de negocio. Si los bancos españoles tienen muchos menos créditos inmobiliarios no es porque los banqueros sean más listos que los cajeros, sino porque la injerencia política en los bancos ha sido mínima. A muy pocos banqueros se les ha arrimado un político para decirle “trátame bien a este inmobiliario que es buena gente”, mientras que la gestión de los cajeros siempre ha estado condicionada por el concejal, el diputado provincial, el consejero…

2. Es verdad que las nuevas leyes y decretos sobre las cajas tratan  de despolitizar, siquiera ligeramente la gestión de las cajas, pero en interim las cajas están paralizadas. Y hay razones para la paralización. Algunos ejemplos: en el País Vasco no se sabe si el PNV seguirá mandando en las Cajas, o el PSE conseguirá sacar adelante una nueva legislación que cambie el panorama; en Caja de Madrid, la alta dirección ha sido puesta al pié de los caballos por su propio Presidente que les ha negado el fondo de pensiones mientras prepara el suyo; CatalunyaCaixa anda en busca de identidad (¿el Sabadell? ¿otra fusion  cajera?), reflejo de que el PSC también está perdido; pregunten por las cajas gallegas: mano sobre mano hasta el Presidente de la Comunidad, Alberto Nuñez Feijoo, les diga que camino deben tomar: seguir como cajas o cambiar a bancos… Es humano que los directores generales, directores y demás jefes de esas cajas  dediquen más tiempo a hacer pasillo para saber como quedará lo suyo que al negocio.

3. Además de la reconversión jurídica, las cajas deben afrontar un proceso de adelgazamiento, reduciendo oficinas ( entre el 10 y el 25 por ciento) y plantilla (entre el 12 y el 18 por ciento), según cálculos del Banco de España. Ese proceso debe realizarse en las condiciones tan adversas que resulta imposible visualizar el cómo, el cuando… El cuanto no ha sido explicitado por el Banco de España, pero dadas las circunstancias resulta difícil creer que saldrá de las respectivas cuentas de resultados.

4. La película contada por el Gobernador se terminaba abruptamente en el día de hoy, pero ¿qué pasara mañana? ¿van a dejar de tener impagados? ¿cómo sustituirán las cajas el negocio perdido en el inmobiliario? ¿de donde sacarán los recursos para conceder créditos?, ¿como se apañarán para sacar adelante una cuenta de resultados en un mercado paralizado? No es que Moody’s et alia tenga manía a las cajas españolas, es que las cajas lo tienen muy crudo

El lector avisado (en el caso de que haya algún lector, porque avisados lo son todos), se dará cuenta que no se puede calcular cuanto dinero necesitan las cajas españolas para salir del bache si antes no se resuelven los problemas mencionados… Y esa incertidumbre seguirá presente en los mercados mayoristas de dinero cada vez que una caja española vaya a pedirlo.