Jose María García-Hoz

En Miami se registró el mayor crash inmobiliario de Estados Unidos y ya están recuperándose. ¿Por qué no utilizar la misma fórmula en España?. Básicamente porque no hay dinero.

Hace dos semanas, el taxista de Miami me contaba orgulloso los negocios de su nuera: localizaba un grupo de viviendas desocupadas y embargadas por algún banco, a continuación le informaba a su cliente, un inversor alemán. A su vez, este se dirigía al banco embargador y le hacía una oferta a la mitad del valor al que el banco tenía anotado esos activos.

Rentabilidad del 40 por ciento

El banco –me seguía contando el taxista, chileno de nación y norteamericano de nacionalidad—al escuchar la oferta se asusta, pero luego empieza a echar números: cuanto le costaría mantener esas viviendas a salvo de rateros u okupas, cuanto costaría mantenerlas sin graves desperfectos, cuanto tiempo costaría venderlas… Casi siempre el banco acababa por aceptar la oferta de 50.000 dólares por una vivienda valorada a 100.000 en sus libros.

El alemán remozaba las casas, pintura por aquí, césped por allá, quizás cambio de electrodomésticos… Y a los dos meses las vendía por 70.000 dólares cada una. Si había pagado 300.000 y acababa cobrando 420.000 en sólo sesenta días, la inversión le había producido un 40 por ciento de rentabilidad bruta, sin contar los gastos, que a lo mejor suponían el 10 por ciento y dejaban la rentabilidad neta en 30 por ciento.

Todo el mundo gana

Un círculo virtuoso en el que todo el mundo ganaba: el inversor alemán desde luego, pero también el banco que limpiaba su balance, los inquilinos que a lo mejor ahora si podían comprar una casa un 30 por ciento más barata… Y el mercado inmobiliario de Miami-Dade County que volvía a tomar el pulso, después de que le estallara la burbuja más gorda de todo Estados Unidos.

¿Por qué en España no se acepta esa fórmula tan buena?. Porque los bancos no quieren –y aunque quisieran: no pueden—aceptar una rebaja tan importante en el valor de sus activos inmobiliarios. Hace semanas tuve el gusto de informar a los lectores –si es que hay alguno—que el Banco de Santander pretendía vender a Morgan Stanley un gran paquete de sus activos inmobiliarios, desde viviendas a solares, pasando por oficinas. La operación no se firmó porque el descuento que exigía Morgan Stanley era del 70 por ciento, cifra que dejaría para el arrastre los beneficios del Santander durante varios años… Y ese descuento del 70 por ciento se convertía en la referencia, quebraban mas de la mitad de las cajas/bancos españoles.

Nadie puede comerse el marrón financiero

No es superfluo repetirlo: en España no hay agentes económicos con capacidad financiera para digerir las abultadas pérdidas del mercado inmobiliario: ni el Estado –que bastante tiene con lo que tiene—ni las cajas/bancos, a los que cada vez cuesta más conseguir dinero del exterior para hacer frente a los vencimientos e intereses del dinero que les prestaron los bancos alemanes y franceses en los tiempos del boom.

Desde luego que el sector inmobiliario ya no volverá a ser –por lo menos en una generación—el motor de la economía nacional, pero mientras no se arreglen sus problemas actuales el conjunto del sistema no saldrá del agujero. Como tantas veces, fácil de decir y complicado de hacer. Cada mes que pasa se venden menos viviendas  y el problema financiero crece.

A pesar de que su nombre en clave es Escudería, la mega operación inmobiliaria del Santander casi ha entrado en boxes, porque los potenciales compradores, los fondos inmobiliarios de Cerberus y Morgan Stanley, ofrecen unos precios muy por debajo de lo que está dispuesto a admitir el Banco, según informa Financial Times.

Aunque, como digo, estamos hablando de una mega operación –casi 30.000 propiedades distintas que incluyen viviendas, suelo, naves, y edificios a medio construir, valoradas conjuntamente en 4.200 millones de euros—las dificultades son las mismas que encuentra el vendedor más modesto del piso más pequeño de la zona menos premium de España: como el comprador piensa que el futuro próximo el precio bajará todavía más, no sube su oferta; el vendedor, por su parte, se niega a bajar más aún el precio, por vergüenza torera o porque no necesita el dinero.

Total: el mercado inmobiliario está paralizado y la parálisis afecta tanto a las mega como a las micro operaciones. De hecho, en el mes de agosto pasado solo se vendieron 40.000 viviendas en España, la cifra más baja de tiempo inmemorial.

Sin vergüenza torera

En el caso del Santander, no se trata de vergüenza torera (ya se sabe que los bancos no tienen vergüenza, por lo menos de ese tipo) y la negativa a admitir descuentos tan grandes como los que piden los compradores se debe a que tendría que apuntar en su cuenta de resultados unas pérdidas –la diferencia entre el valor contable de los inmuebles y el precio de venta—que podrían llegar a recortar el capital del Banco.

Deberá calcular qué resulta menos costoso: gestionar para la venta treinta mil inmuebles a lo largo de muchos años o venderlos del tirón con cuantiosas pérdidas. Y tener en cuenta, también, que aunque se vendiera con pérdidas, la operación tendría el efecto positivo de limpiar de riesgo inmobiliario los balances del Santander y Banesto, parte de cuyos activos también entran en la oferta.

Total que la pregunta que deben contestar en el Banco resulta sencilla de formular y es la que todos los banqueros se hacen, especialmente en estos críticos tiempos: ¿Es mejor limpiar el balance del castigo inmobiliario o mantener intacto el capital? ¿Una vez colorado o toda la vida amarillo?.

El  riesgo inmobiliario del Santander, 8.300 millones de euros, equivale al 10 por ciento del riesgo inmobiliario conjunto de cajas y bancos españoles, 86.000 millones según el Banco de España. Dado ese escenario, y si la operación se llega a cerrar, el descuento que admita el Santander marcará el precio de referencia del conjunto del mercado inmobiliario. Atenta la peña.