Jose María García-Hoz

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Artículos, reflexiones, cuentas y cuentos, conferencias y exabruptos de un veterano periodista.

En USA ya salen de la crisis inmobiliaria ¿Por qué en España no?

En Miami se registró el mayor crash inmobiliario de Estados Unidos y ya están recuperándose. ¿Por qué no utilizar la misma fórmula en España?. Básicamente porque no hay dinero.

Hace dos semanas, el taxista de Miami me contaba orgulloso los negocios de su nuera: localizaba un grupo de viviendas desocupadas y embargadas por algún banco, a continuación le informaba a su cliente, un inversor alemán. A su vez, este se dirigía al banco embargador y le hacía una oferta a la mitad del valor al que el banco tenía anotado esos activos.

Rentabilidad del 40 por ciento

El banco –me seguía contando el taxista, chileno de nación y norteamericano de nacionalidad—al escuchar la oferta se asusta, pero luego empieza a echar números: cuanto le costaría mantener esas viviendas a salvo de rateros u okupas, cuanto costaría mantenerlas sin graves desperfectos, cuanto tiempo costaría venderlas… Casi siempre el banco acababa por aceptar la oferta de 50.000 dólares por una vivienda valorada a 100.000 en sus libros.

El alemán remozaba las casas, pintura por aquí, césped por allá, quizás cambio de electrodomésticos… Y a los dos meses las vendía por 70.000 dólares cada una. Si había pagado 300.000 y acababa cobrando 420.000 en sólo sesenta días, la inversión le había producido un 40 por ciento de rentabilidad bruta, sin contar los gastos, que a lo mejor suponían el 10 por ciento y dejaban la rentabilidad neta en 30 por ciento.

Todo el mundo gana

Un círculo virtuoso en el que todo el mundo ganaba: el inversor alemán desde luego, pero también el banco que limpiaba su balance, los inquilinos que a lo mejor ahora si podían comprar una casa un 30 por ciento más barata… Y el mercado inmobiliario de Miami-Dade County que volvía a tomar el pulso, después de que le estallara la burbuja más gorda de todo Estados Unidos.

¿Por qué en España no se acepta esa fórmula tan buena?. Porque los bancos no quieren –y aunque quisieran: no pueden—aceptar una rebaja tan importante en el valor de sus activos inmobiliarios. Hace semanas tuve el gusto de informar a los lectores –si es que hay alguno—que el Banco de Santander pretendía vender a Morgan Stanley un gran paquete de sus activos inmobiliarios, desde viviendas a solares, pasando por oficinas. La operación no se firmó porque el descuento que exigía Morgan Stanley era del 70 por ciento, cifra que dejaría para el arrastre los beneficios del Santander durante varios añosY ese descuento del 70 por ciento se convertía en la referencia, quebraban mas de la mitad de las cajas/bancos españoles.

Nadie puede comerse el marrón financiero

No es superfluo repetirlo: en España no hay agentes económicos con capacidad financiera para digerir las abultadas pérdidas del mercado inmobiliario: ni el Estado –que bastante tiene con lo que tiene—ni las cajas/bancos, a los que cada vez cuesta más conseguir dinero del exterior para hacer frente a los vencimientos e intereses del dinero que les prestaron los bancos alemanes y franceses en los tiempos del boom.

Desde luego que el sector inmobiliario ya no volverá a ser –por lo menos en una generación—el motor de la economía nacional, pero mientras no se arreglen sus problemas actuales el conjunto del sistema no saldrá del agujero. Como tantas veces, fácil de decir y complicado de hacer. Cada mes que pasa se venden menos viviendas  y el problema financiero crece.

 

Categoria: Artículos de prensa, Bancos, Cajas ahorros, Créditos hipotecarios, Crisis económica

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6 Responses

  1. Gpunto dice:

    Yo creo que los bancos están paralizados de terror, no se atreven a desprenderse de su inmuebles para no aflorar pérdidas y no se paran a pensar en alternativas posibles.

    Cero que podría deshacerse de una parte razonable de su patrimonio por tres sistemas

    1.- Para las viviendas de buena calidad, ofertando tomar como parte del pago los actuales pisos de quien los compre. Hay una importante bolsa de compradores potenciales que queria cambiar de casa a uno mejor, pero no compra porque no tiene la seguridad de vender su piso actual y no tienen para comprar otro mejor al completo. Con ello creo que en cada operación podrían reducir la inverion actual en un 60% del importee del piso hoy inmovilizado. cobrarían en metálico un 10 % del piso y dejarían una hipoteca del 30% con buena posibilidad de cobro y una garantía del 100% con el valor del propio inmueble vendido.

    2.- Para los pisos que no se puede cobrar la hipoteca, en vez del desahucio, ofertar permutar ese piso por otro de su propiedad de valor inferior que puedan pagar, trasladando a la compra de este el total el total del capital ya pagado del otro y tomando el compromiso de permutarlo en el futuro por alguno piso del banco mejor, si mejora en el futuro su situación económica. Con ello evitarían la mala imagen que da colocar una familia en medio de la calle y darían salidaa a sus pisos más baratos.
    3.- Alquiler con opción de compra de los pisos más económicos a personas sin mas garantia que la personal. Pagarían el alquiler + los intereses del capital + lo que pudieran ahorrar. Si dejan de pagar, pierden el derecho de compra y lo que han ido pagando del capital en caso de impago del alquiler, la garantía de cobro hasta el posterior desahucio. Al igual que en el caso anterior, lo ahorrado se puede utilizar en el futuro como compra en un piso de mejor calidad, si cambia la situación económica del inquilino/comprador. Con ello dejarían de pagar gastos de comunidad, y quizá ingresaran una parte del capital inmovilizado.
    Habría que cambiar la legislación para facilitar estas operaciones y reducir gastos transmisión de inmuebles y de cambio de registro y notarias (se podría posponer todo eso a la finalización de la operación), pero estoy seguro que los bancos tienen lobby suficiente para conseguirlo.

  2. Romerales dice:

    En Miami hay dinero, pero dinero extranjero, con Latinoamérica a la cabeza. Los no estadounidenses han comprado el 80% de los “condos” vendidos en la ciudad en los últimos doce meses (http://www.businessweek.com/articles/2012-03-01/foreign-buyers-heat-up-miamis-condo-market)

    Y compran en Miami por dos razones. Por una parte, la crisis ha ajustado los precios. El coste medio por pie cuadrado en Miami se sitúa en 400 dólares, frente a los 700 de Bogota, los 1.100 de Sao Paulo, y los 1.400 de Río.
    Por otro lado, EE UU es un refugio para inversores latinoamericanos que temen que en sus países la bonanza esté llegando a su fin, como brasileños y colombianos, o que temen -todavía más- el afán expropiatorio (perdóneseme el palabro) bolivariano de Chavez and friends.

  3. A.Monty dice:

    Gracias J.Maria, informas de una manera divertida y con ideas interesantes.
    Aunque realmente “acongojan”.
    Dificil salir de la situacion. Tambien creo que con trabajo y seriedad no hay
    mal que cien años dure.

  4. Dani R dice:

    La pregunta es, porqué la inyección de liquidez del ECB no llega a la economía real?

  5. Santiago dice:

    Solo quiero puntualizar una cosa Jose María, los terrenos no se incluyen en las operaciones de los bancos ya que la valoración de los fondos de los terrenos es siempre de 0 euros.

    Felicidades por el blog. Ánimo que sí que tienes lectores.

  6. Yomismo dice:

    El problema está en que los bancos pueden poner en sus balances el valor que les dé la gana a sus inmuebles, por mucho que el mercado diga que valen un 40-70% menos, y el regulador se lo come.
    El día en el que el regulador empiece a considerar una alteración tan grave en los balances de las entidades como dice el código penal. Ese día empezará la recuperación. Mientras tanto seguiremos asfixiando la economía española para salvar a las inmobiliarias, cajas, y bancos.

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Sobre el autor

Madrileño de 1946. Empezó a trabajar como periodista en Barcelona, durante el otoño de 1966. A lo largo de su vida profesional ha tratado prácticamente todos los temas, salvo sucesos, pero siempre se ha encontrado más cómodo en el periodismo económico.

El 16 de septiembre de 2009 empezó este blog en lainformación.com. Después de 43 años de oficio, resulta casi obligada la experiencia de la Red.

Al margen de coyunturas más o menos duraderas, cree que la crisis de la prensa escrita en España se debe, sobre todo, a la renuncia de los medios a cubrir con dignidad su papel de servicio al público, al común de la ciudadanía, en lugar de a las oligarquías políticas, financieras o empresariales.

Sus referentes profesionales son Raymond Cartier, Indro Montanelli, Josep Pla, Manuel Chaves Nogales y tantos periodistas norteamericanos capaces de sacar la historia interesante y reveladora que hay detrás de cualquier suceso, por banal que este parezca. También hay extraordinarios periodistas españoles, muertos y vivos, pero su enumeración resultaría inevitablemente parcial.

Sus dos grandes decepciones profesionales han sido no escribir nunca para Time y para The Economist, así como la relación de grandes profesionales que se pasaron al otro lado de la barra. Cada uno toma las decisiones que le parecen más acertadas, pero sería bobo ignorar que el desfile de periodistas desde las redacciones hacia gabinetes de comunicación es otra de las causas de la mala prensa.

En 1970 casó con la mujer de sus sueños, han tenido nueve hijos y una partida de nietos. Es inmensamente feliz y le gustaría ser bueno, en el buen sentido de la palabra.